20 września 2022

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Zdjęcie do tekstu - Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

Wkład własny jest tym, co spędza sen z powiek osobom zainteresowanym otrzymaniem kredytu hipotecznego. W zależności od wartości nieruchomości, jego wysokość może okazać się zaporowa. Czy faktycznie pozostaje nam jedynie długoletnie oszczędzanie?

Obowiązkowy wkład własny

Jeszcze do 2014 r. oferty banków obejmowały udzielenie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Kredytobiorcy mogli uzyskać wsparcie finansowe w wysokości odpowiadającej 100% wartości nabywanej nieruchomości. Praktykę tę zmieniła jednak Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Obecnie wszystkie banki komercyjne, działające na rynku polskim, wymagają wniesienia przez kredytobiorców wkładu własnego. Taka taktyka ma w teorii zapobiegać kryzysom finansowym na rynku nieruchomości. W 2014 roku wkład własny wynosił 5% wartości nabywanej nieruchomości, natomiast obecnie kredytobiorcy zobowiązani są do wnoszenia 20% wkładu własnego.

Rynek wtórny nieruchomości – porównanie zysków i strat wynikających z zakupu

Uzupełnienie wkładu własnego

Jeżeli zgromadziliśmy przynajmniej 10% kwoty potencjalnego kredytu, możemy wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Taki produkt nie daje żadnej realnej ochrony, ale pozwala otrzymać finansowanie mimo braku wystarczającej kwoty oszczędności. Skorzystanie z niego powoduje jednak wzrost marży banku o około 0,2-0,3 punktu procentowego – podwyższone raty będziemy musieli płacić do momentu aż saldo kredytu nie spadnie do poziomu 80% wartości nieruchomości.

Innym sposobem jest oddanie bankowi w zastaw posiadanych obligacji lub innych papierów wartościowych. Warto mieć na uwadze, że takie środki mogą pokryć zaledwie połowę kwoty naszego wkładu własnego. Dużo zależy również od wyceny banku. Dodatkowo, w przypadku niektórych instrumentów finansowych, bank może przyjąć za wkład maksymalnie 50-60% ich wartości. Natomiast obligacje Skarbu Państwa akceptowane są zazwyczaj w 100% swojej wartości. 

Umowa rezerwacyjna mieszkania – kiedy ją podpisać?

Alternatywny wkład własny

Wkład własny to nie tylko gotówka – w tej roli sprawdzą się również inne składniki majątku, o ile takowe posiadamy. Wkładem własnym może być, na przykład, inna nieruchomość – dom, mieszkanie lub działka. Jeśli zatem kredytobiorca jest właścicielem nieruchomości innej niż kredytowana, może ustanowić na niej hipotekę na określony czas jako wkład własny. Niektóre banki respektują nawet zabezpieczenie kredytu na nieruchomości, która nie należy do kredytobiorcy, ale innej, bliskiej mu osoby, o ile wyrazi ona zgodę na takie działanie. Jako wkład własny może również służyć różnica pomiędzy faktyczną ceną zakupu nieruchomości, a jej wyceną. Jest to jednak opcja dopuszczalna jedynie przez niektóre banki.

Interesującą formą finansowania, która za kilka lat będzie mogła służyć jako wkład własny, są środki zebrane w ramach Pracowniczych Planów Kapitałowych. Na ten cel można przeznaczyć nawet 100% oszczędności, jednak pozyskane w ten sposób pieniądze muszą ostatecznie kiedyś wrócić do funduszu. Można więc traktować je jedynie jako nieoprocentowaną pożyczkę.