13 maja 2022

Rynek mieszkaniowy w Łodzi

Łódź

Czym się charakteryzuje rynek mieszkaniowy w Łodzi? Sprawdzamy!

Położenie to atut Łodzi

Łódź to miasto położone na Wzniesieniach Łódzkich w środkowej części Polski z bogatą historią i tradycjami oraz dobrym potencjałem inwestycyjnym. W ostatnich latach miasto wiele zyskało, szczególnie w sferze rozwoju infrastruktury komunikacyjnej. Uruchomienie sieci drogowych obwodnic, połączonych z autostradami A1 i A2, przyczyniło się do dobrego zintegrowania miasta z resztą kraju.

Duże nadzieje na dalszy rozwój infrastruktury kolejowej daje niedawno wybudowany dworzec Łódź Fabryczna oraz jego połączenie tunelem średnicowym z dworcem Łódź Kaliska. W przyszłości stworzy to wraz ze stacjami pośrednimi coś w rodzaju lokalnego metra i jeszcze lepiej skomunikuje miasto.

Rewitalizacja miasta

Duże znaczenie dla rozwoju miasta i jego atrakcyjności inwestycyjnej oraz podwyższenia standardu życia mieszkańców mają przeprowadzane w ostatnich latach, dzięki wsparciu środków UE, projekty rewitalizacyjne nieruchomości położonych w centralnych kwartałach miasta.

Sprawia to, że od lat zaniedbane i często zabytkowe kamienice zyskują nowy blask i funkcje za sprawą przeprowadzonych remontów i modernizacji. Poprawia to obraz miasta i zachęca nie tylko Łodzian do wiązania swojej przyszłości z tą metropolią.

Istotną rolę w rozwoju Łodzi miały i mają prowadzone przez Urząd Miasta inwestycje, polegające na rozbudowie i modernizacji wewnętrznej sieci drogowej i komunikacji miejskiej. Powoduje to lepsze i co najważniejsze szybsze połączenie m.in. z centrum i innymi dzielnicami, dając tym samym szanse na tworzenie nowych projektów mieszkaniowych z dogodnym dojazdem do pracy czy szkoły. Zachęci to do kupowania mieszkań, powstających w nowych lokalizacjach, bez obawy o trudności komunikacyjne.

Miasto z potencjałem

Łódź mimo problemów związanych z brakiem całościowego planu zagospodarowania przestrzennego jest przyjaznym miejscem dla inwestorów, także zagranicznych. Prężnie rozwija się specjalna strefa ekonomiczna, której oferta przyciągnęła już wielu liczących się na polskim i europejskim rynku producentów. Ponadto w żadnym innym mieście nie ma tylu jeszcze niewykorzystanych powierzchni po dawnych fabrykach, zlokalizowanych w centrum, które stanowią doskonałe miejsce do realizacji projektów, dających kolejne jakże potrzebne miejsca pracy.

Dzięki takim działaniom Łódź ma szanse utrzymać trzecie miejsce w Polsce pod względem liczby ludności, a może i nawet awansować, pomimo rysujących się perspektyw niżu demograficznego w kraju. Dużą szansą będzie wykorzystanie potencjału młodych ludzi studiujących w mieście. Ponad 26 uczelni państwowych i prywatnych sprawia, że Łódź jest jednym z największych w Polsce ośrodków akademickich. Ludzie młodzi, wykształceni, kreatywni stanowią wykwalifikowaną i stosunkowo tanią siłę roboczą. Potrafią szybko przystosować się do aktualnych potrzeb rynku. Jest to jeden z argumentów, przemawiających do inwestorów za wyborem Łodzi jako lokalizacji biznesu. Będzie to też kolejny dobry sygnał by kupować mieszkania i osiedlać się w Łodzi.

Mieszkania w Łodzi

W Łodzi na przestrzeni lat mocno ożywił się rynek inwestycyjny, z powodzeniem funkcjonują na nim zarówno rodzime łódzkie firmy jak i ogólnopolscy deweloperzy. Od kilku lat widać wyraźnie jak w Łodzi powstają, coraz to ładniejsze, inwestycje i nowe osiedla mieszkaniowe. Tym samym zwiększa się oferta mieszkań w każdym segmencie oraz konkurencja na łódzkim rynku nieruchomości.

Inwestycje w Łodzi

Rynek Pierwotny

Deweloperzy realizują strategię sprzedaży inwestycji, wsłuchując się w potrzeby rynku. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym są bardzo zróżnicowane w zależności od lokalizacji i standardu wykończenia.. Średnio jest to ok. 8300 zł/m2 [dane z listopada 2021 za: BigData RynekPierwotny.pl – ceny mieszkań w Łodzi]

Dla osób poszukujących nowoczesnego i funkcjonalnego lokum nie brakuje ofert zakupu mieszkań na rynku pierwotnym. Ponadto ceny mieszkań w Łodzi są atrakcyjne w porównaniu do innych dużych miast Polski. Podobnie jest w przypadku rynku wtórnego. Na tym rynku, który od lat stanowi znaczącą konkurencję dla rynku pierwotnego również można zaobserwować coraz większe zróżnicowanie cen. Wielu klientów przed podjęciem decyzji o zakupie zastanawia się, czy wybrać mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego i jaka jest relacja cenowa między ofertami. 

Klienci poszukują na rynku pierwotnym najczęściej mieszkań dwupokojowych o średniej powierzchni 55 mkw., najchętniej od I do VI piętra, dobrze zaprojektowanych i oczywiście z balkonem. Kupujący mieszkania coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na lokalizację, cenę, ale też na wykończenie, jakość i rodzaj materiałów. Interesują się również tym, kto je zbudował, jakie jest doświadczenie danego dewelopera i jak długo funkcjonuje na rynku.

Zapobiegliwi kupujący chętnie odwiedzają wcześniej zrealizowane inwestycje po to, by je obejrzeć i zapoznać się z opiniami mieszkańców. W Internecie możemy znaleźć strony, na których mieszkańcy wypowiadają się pozytywnie lub negatywnie o danej inwestycji. Budowanie pozytywnego wizerunku opartego na doświadczeniu, jakości i dobrej współpracy z mieszkańcami pomoże deweloperowi nie tylko sprzedawać bieżące inwestycje, ale i kolejne projekty. 

Rynek wtórny

Obecnie większość sprzedawanych na rynku „używanych” lokali mieszkalnych nie przekracza 8000 zł mkw. (źródło: Mieszkania w Łodzi – statystyki mieszkań na sprzedaż portalu Gethome. Najwyższe ceny osiągają oczywiście mieszkania w nowszych inwestycjach, zrealizowanych w ostatnich sześciu – dziesięciu latach.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym, zdominowanym przez ofertę w typowych blokowiskach, są zazwyczaj niższe od nowych lokali. Okazuje się, że w Łodzi przy zakupie mieszkania czynnik lokalizacyjny odgrywa dużo mniejszą rolę niż na przykład w Warszawie. Cały czas najważniejszym czynnikiem, na który zwracają uwagę poszukujący mieszkania do zakupu na rynku wtórnym, jest nadal cena.

Specyfiką Łodzi jest dość słaba pozycja Śródmieścia na rynku mieszkaniowym. Chociaż w ostatnich latach powstaje w tym rejonie miasta kilka ciekawych inwestycji deweloperskich. Zabudowa Śródmieścia zdominowana jest przez stare, często zabytkowe budynki, lecz tylko niektóre z nich przeszły gruntowną modernizacje. Należy oczekiwać, że wraz z uruchomieniem na szerszą skalę projektów rewitalizacji kwartałowej, coraz więcej nieruchomości odzyska swój blask. Odnowione śródmiejskie kamienice staną się komfortowymi apartamentami w prestiżowych lokalizacjach. W związku z tym zwiększy się też zainteresowanie zakupem takich mieszkań. Przyczyni się to do powstawania nowych projektów mieszkaniowych w centrum miasta.

Potencjał rynku mieszkaniowego

Z analiz statystycznych wynika, że od lat potencjał rynku oraz podaż mieszkań utrzymują się na dobrym poziomie. Świadczą o tym realizowane inwestycje, ilość wydanych pozwoleń na budowę oraz „banki ziemi” zgromadzone przez deweloperów pod kolejne projekty mieszkaniowe. Liczba mieszkań wprowadzanych na rynek w ubiegłym roku była większa niż ich sprzedaż.

Na rynku realizowane są inwestycje zarówno w segmencie popularnym dla mniej wymagającego klienta jak i projekty premium o wysokim standardzie. Ciekawostką na łódzkim rynku jest wykorzystywanie istniejących obiektów pofabrycznych na cele mieszkaniowe. Powstają w nich nietuzinkowe i funkcjonalne mieszkania. Ich postindustrialny charakter przyciąga klientów, lubiących takie klimaty.

Przez kolejne lata rynek mieszkaniowy w Łodzi będzie się dalej rozwijał o kolejne projekty dopasowane do struktury nabywców. Mając na względzie atuty, wynikające z położenia miasta, infrastruktury komunikacyjnej, zaplecza akademickiego i powstających nowych miejsc pracy może okazać się, że w dłuższej perspektywie będzie to rynek jeszcze bardziej obiecujący. Nie tylko w Łodzi ale i w kraju kondycja rynku budowlanego jest obiecująca – powstają nowe inwestycje mieszkaniowe we wszystkich segmentach rynku.

Łódzkie lofty

Opłacalność inwestycji w lokale w Łodzi

Łodzianie nie tylko chętnie kupują mieszkania na własne potrzeby, ale i lokują pieniądze w inwestycje pod wynajem. Kupują mieszkania nowe i używane z myślą o takiej inwestycji. W mieście nie brakuje studentów czy osób pracujących, poszukujących mieszkania do najmu. Póki co rynek najmu będzie miał się dobrze i spokojnie utrzyma swoją rentowność na poziomie 5 – 7 procent w skali roku, w zależności od wielkości i atrakcyjności mieszkania.

Od dłuższego czasu stopa zwrotu z inwestycji na wynajem jest wyższa niż oferowane lokaty bankowe, co zachęca inwestorów do kolejnych zakupów. Na rynku są już tacy, którzy dysponują kilkoma a nawet kilkunastoma lokalami w portfelu. Najczęściej poszukiwane i kupowanie przez inwestorów są lokale maksymalnie dwupokojowe rozkładowe, o średniej powierzchni 38 – 55 mkw., na środkowych kondygnacjach.

Najlepiej, by mieszkanie miało lokalizację w pobliżu wyższych uczelni lub z dobrym do nich dojazdem. Przy sprawnym zarządzaniu najmem taka inwestycja generuje rocznie spore przychody. Dobra perspektywa rynku najmu zachęca deweloperów do przygotowywania inwestycji z lokalami dedykowanymi pod wynajem.

Podsumowanie

Łódź jest atrakcyjnym miejscem do inwestowania. Wyróżnia je dobra lokalizacja, rozwój infrastruktury, konkurencyjne ceny nieruchomości. Wszystko to sprawia, że jest to miasto, w którym nie tylko można wdrażać nowe pomysły, ale i rozpocząć biznes. Z roku na rok Łódź staje się coraz bardziej atrakcyjnym dla młodych ludzi miejscem do rozpoczynania nauki, kariery czy zakładania rodziny. Ostatnie transakcje sprzedaży nieruchomości w obrębie Nowego Centrum Łodzi napawają optymizmem. Widać duże zainteresowanie inwestorów zewnętrznych rynkiem komercyjnym, powstają kompleksy biurowe, hotelowe i handlowe. Perspektywa poprawy i stabilizacji rynku pracy staje się więc bardzo realna. Niewykluczone też, że dalszy rozwój miasta w przyszłości zainicjuje ruchy migracyjne, przyciągnie nowych mieszkańców i tym samym zatrzyma proces ujemnej demografii.

Takie trendy wpłyną pozytywnie na rynek mieszkaniowy, mogą stymulować rozwój projektów deweloperskich. Potrzeby mieszkaniowe dalej będą realizowane poprzez zakup bądź najem. Na rynku nieruchomości nadal dostępne będą oferty mieszkań z segmentu popularnego i apartamenty dla klientów z zasobniejszym portfelem. Łódzki rynek nieruchomości będzie rozwijał się dalej – może nie tak dynamicznie jak w innych miastach, ale za to bez większego ryzyka.