Umowa najmu w formie pisemnej jest niezwykle ważnym dokumentem. Odpowiednio przygotowane zapisy, jasno określone prawa i obowiązki stron, środki komunikacji czy okresy wypowiedzenia to klucz do bezpiecznego i stałego dochodu z mieszkania. Jak sporządzić dobrą umowę najmu mieszkania i na co zwrócić uwagę?
Wynajem mieszkania – regulacje prawne
Najem, w założeniu, jest bardzo prostą umową. Polega ona na tym, że jedna osoba oddaje drugiej rzecz do używania przez określony czas w zamian za umówiony czynsz. Powyższą transakcję regulują przepisy art. 659 kodeksu cywilnego. Podstawowe obowiązki wynajmującego oraz najemcy sprowadzają się zatem do tego, aby ten pierwszy znosił fakt, że swojego prawa własności nie może realizować w pełni. Dodatkowo na wynajmującym spoczywa obowiązek wydania najemcy rzeczy w określonym stanie i utrzymywanie jej w takim stanie przez cały okres obowiązywania umowy. Najemca za to ma obowiązek płacić umówiony czynsz.
Akty prawne, które warto przestudiować przed poszukiwaniami mieszkania to z pewnością kodeks cywilny (art. 659 do 692) oraz ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy.
Podpisanie aktu notarialnego – na co zwrócić uwagę?
Co powinna zawierać umowa najmu?
Umowa najmu powinna zawierać:
- oznaczenie stron podpisujących umowę – imię, nazwisko, adres zameldowania, serię i numer dowodu osobistego. W przypadku firm potrzebny będzie między innymi REGON, NIP i KRS.
- oznaczenie przedmiotu umowy – mieszkanie (ulica, powierzchnia, właściciel, opis pomieszczeń i wyposażenia).
- zobowiązanie wynajmującego do udostępnienia mieszkania wyposażonego we wszystkie potrzebne do funkcjonowania instalacje
- zobowiązanie najemcy do płacenia czynszu (kwota za wynajem i opłaty eksploatacyjne).
- zobowiązanie najemcy do utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym.
- wysokość czynszu, sposób jego zapłaty oraz oznaczenie możliwych dodatkowych kosztów
- wysokość kaucji zabezpieczającej – nie może ona przekraczać dwukrotności miesięcznego czynszu (w przypadku czynszu zmiennego, obliczona według stawki w dniu zawarcia umowy)
- czas trwania oraz okres wypowiedzenia umowy
Weźmy pod uwagę, że nawet jeżeli zapis o okresie wypowiedzenia został w umowie pominięty, to i tak jest on uregulowany prawnie. Według przepisów, okresem wypowiedzenia jest miesiąc od zapłacenia ostatniego czynszu (rozliczenie kwartalne – trzymiesięczny okres wypowiedzenia, rozliczenie miesięczne – jeden miesiąc wypowiedzenia).
Umowa najmu okazjonalnego – czym się różni?
Z mocy prawa, umowę najmu okazjonalnego zawiera się na czas określony (nie dłuższy jednak niż 10 lat). Umożliwia ona też łatwiejsze pozbycie się z mieszkania niechcianych lokatorów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Aby umowa taka była ważna musi mieć formę pisemną i dotyczyć nieruchomości mieszkalnej. Zawierana jest wyłącznie przez osoby fizyczne – właściciel nieruchomości nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na najmie lokali. Dodatkowo przepisy tej umowy są obowiązujące tylko pod warunkiem zgłoszenia jej naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty podpisania.
Dodatkowe załączniki, które musi zawierać umowa najmu okazjonalnego, to:
- oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy
- oświadczenie wskazujące lokal, w którym najemca będzie mógł zamieszkać po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu
- oświadczenie właściciela wskazanego przez najemcę jako miejsce wyprowadzki lokalu, że zgadza się on na zamieszkanie w nim najemcy i osób mieszkających razem z nim
