28 stycznia 2022

Wspólnota mieszkaniowa – co trzeba o niej wiedzieć?

Zdjęcie do tekstu - Wspólnota mieszkaniowa

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, musimy liczyć się z faktem, że przyjdzie nam stać się częścią wspólnoty mieszkaniowej. Członkostwo w niej nabędziemy automatycznie, w momencie kiedy staniemy się właścicielami mieszkania. Czym jest wspólnota mieszkaniowa i czym się zajmuje?

Wspólnota mieszkaniowa – czym jest?

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa jest zrzeszeniem właścicieli lokali w danej nieruchomości. Przepis ten dotyczy jednak tylko tych budynków czy osiedli, które są własnością jednostek samorządu terytorialnego, osób fizycznych, deweloperów lub zakładów pracy, oraz tych, które powstały po 1 stycznia 1995 roku.

Wspólnota mieszkaniowa nie jest zakładana – powstaje z mocy prawa. Jej członkiem zostaje automatycznie każdy właściciel mieszkania po podpisaniu aktu notarialnego i dokonaniu wpisu do księgi wieczystej. W tym momencie zyskuje on także realny wpływ na decyzje podejmowane przez wspólnotę. Wspólnota jest ułomną osobą prawną – oznacza to, że może zaciągać zobowiązania, nabywać prawa majątkowe oraz dochodzić swoich roszczeń przed sądem. Nie jest jednak podmiotem gospodarczym i nie posiada własnego majątku – jest on w całości własnością jej członków. Wspólnoty dzielą się na małe – liczba członków nie przekracza siedmiu – oraz duże – powyżej siedmiu członków.

Jak sprzedać mieszkanie bez pomocy agencji nieruchomości czyli słów kilka o sprzedaży bezpośredniej

Prawa i obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa ma za zadanie sprawować nadzór nad częściami wspólnymi nieruchomości – płaci za ich użytkowanie, naprawę i wymianę. Dotyczy to gruntów przy budynku (tereny zielone, place zabaw i parkingi), części wspólnych budynków (klatka schodowa, winda, kotłownia, strych), elementów zewnętrznych (dach, elewacja, śmietnik) oraz instalacji i urządzeń (centralne ogrzewanie, instalacje wodno-kanalizacyjne oraz gazowe i kominy). Członkowie wspólnoty mają dużą swobodę w podejmowaniu decyzji związanych z nadzorem: decydują o tym, na co zostaną przeznaczone środki z funduszu remontowego, a także wybierają wykonawców. Koszty zarządu nad częściami wspólnymi obciążają każdego właściciela proporcjonalnie do powierzchni mieszkania.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Właściciele mieszkań mają obowiązek powołania zarządu, gdy należą do dużej wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd może być jedno- lub wieloosobowy. W jego skład wchodzą przedstawiciele mieszkańców lub osoby z zewnątrz, na przykład wybrana firma. Zarząd powoływany jest na czas nieokreślony lub określony – zależy to od uchwały wspólnoty. Mocą uchwały wspólnota może również odwołać zarząd lub jego konkretnego członka – jej członkowie nie potrzebują specjalnego uzasadnienia, aby to zrobić.

Rynek wtórny nieruchomości – porównanie zysków i strat wynikających z zakupu

Zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz – podpisuje umowy z firmami remontowymi, ochroniarskimi i sprzątającymi, a także dostawcami mediów. Występuje w imieniu wspólnoty również przed sądami i instytucjami publicznymi. Do jego obowiązków należy również administrowanie nieruchomością i dbanie o jej części wspólne.

Wspólnota a spółdzielnia mieszkaniowa – jakie są różnice?

W przeciwieństwie do wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielnia jest podmiotem gospodarczym, posiadającym osobowość prawną. Jej członkami są jedynie ci mieszkańcy, którzy mają spółdzielcze własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie prawo do nieruchomości. Działalność spółdzielni w większości przypadków opłacana jest przez jej członków, ale nie mają oni wielkiego wpływu na decyzje odnośnie wykorzystania tych środków. Cechą charakterystyczną dla spółdzielni jest również rozbudowany szkielet administracyjny i biurokracyjny – zatrudnia ona wielu pracowników, a podjęcie decyzji najczęściej poprzedzone jest złożeniem wielu pism.

Szukasz mieszkania? Sprawdź ofertę mieszkań na sprzedaż w Białymstoku na GetHome.pl