System TBS jest jedną z form wspierania przez państwo polskiego budownictwa. To warte rozważenia rozwiązanie dla osób, których nie stać na kredyt hipoteczny lub nie chcą być nim obciążone. Jednak dysponowanie lokalem TBS różni się od prawa własności mieszkania i warto o tym pamiętać. Czy można sprzedać lub przekazać mieszkanie TBS?
Na czym polega system TBS?
Towarzystwa Budownictwa Społecznego to państwowe bądź prywatne spółki, zajmujące się budownictwem czynszowym. Działają w oparciu o środki z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, który przyznaje im kredyty na preferencyjnych warunkach. Głównym zadaniem TBS-ów jest budowa niedrogich mieszkań przeznaczonych na wynajem dla osób fizycznych. Mieszkańcy nie mają zatem prawa własności do zajmowanych lokali, mogą je jedynie wynajmować tak długo, jak będą chcieli – to rodzi pytanie o zbywalność lokalu tego rodzaju.
Najemca mieszkania TBS ma obowiązek wniesienia opłaty partycypacyjnej – jest to jego wkład w budowę lokalu, w którym będzie zamieszkiwał. Wynosi ona maksymalnie 30% wartości mieszkania – najczęściej jest to ok. 10-15%. Po rozwiązaniu umowy najmu, opłata partycypacyjna jest zwracana przez TBS w przeciągu roku. Oprócz opłaty partycypacyjnej najemca uiszcza również czynsz za wynajem – jest to regulowana kwota, niższa od tej, jaką będziemy musieli zapłacić na rynku najmu prywatnego, ale wyższa niż w przypadku mieszkania komunalnego.
Jak negocjować cenę mieszkania? Przeczytaj.
Umowa partycypacyjna
Zasady partycypacji TBS uregulowane są w ustawie z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z nią, umowę o partycypację mogą zawrzeć:
- osoby fizyczne,
- osoby prawne,
- gminy, powiaty i związki międzygminne,
- Agencja Mienia Wojskowego,
- organizacje pożytku publicznego,
- pracodawcy dla swoich pracowników.
Zatem przedmiotem ewentualnego obrotu jest nie prawo własności mieszkania, tylko partycypacja TBS. Do zbycia tego prawa dochodzi na drodze cesji. Osoby prawne mogą jej dokonać bez dodatkowych warunków, ale w przypadku osób fizycznych, konieczna będzie zgoda TBS-u.
Cesja partycypacji
Osoba, która chce przenieść prawo do lokalu, musi być stroną umowy w sprawie partycypacji kosztów. Towarzystwo musi zatem wyrazić zgodę, aby nowy najemca podpisał z nim odpowiednią umowę i jednocześnie stał się nowym najemcą lokalu. Mieszkanie, będące przedmiotem cesji, musi mieć co najmniej 5 lat. Pewien problem może stanowić ustalenie wartości mieszkania i wysokości kwoty partycypacji. Może się okazać, że zakup mieszkania społecznego się nie opłaci, ponieważ TBS-y najczęściej ustalają cenę na poziomie rynkowym.
Inną kwestią sporną jest wysokość partycypacji – większość Towarzystw zgadza się wypłacić najemcy jedynie kwotę w początkowej wysokości. Tymczasem najemcy, opłacając comiesięczny czynsz, dokonują również w ten sposób wpłat na poczet spłaty mieszkania. Ostatecznie, po uzyskaniu zgody Towarzystwa, podpisywana jest umowa cesji, w której wskazuje się wysokość odstępnego i określa termin jego uiszczenia.
